(임장기) 과천, 이 곳은 왜 경기도 대장인가?

늘 가보고 싶었던 곳

경기도 과천시

​

이번에 소개하는 

경기도의 대장

과천시입니다.

​

1. 위치 - 서울이나 진배없다

이번엔 방문한 과천은

준서울로 불리우는 지역입니다.

 

경기도지만 지역번호도

031이 아닌 02를 쓰는곳이지요

(광명과 더불어)

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지도를 한 번 보실까요?

과천의 위치

지도를 통해 어떤 게 눈에 들어오시나요?

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저는 위로 서초구와 강남구가 있는 것,

좌 관악산

우 청계산으로 둘러쌓여있는 것,

경마공원과 서울대공원이랑

붙어있는 것등이 눈에 들어오는데요

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지도만 봐도

서울과 가까운 데다가

친환경 도시라는 느낌이 물씬 나는 곳이죠

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2. 상품 - 재건축 된 것 vs 예정인 것이 공존

과천은 생각보다 크지않습니다.

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그래서 이왕 간 김에

다 둘러보고 오자는 생각으로

임장을 갔습니다.

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주요 특징만 적어보자면,

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과천주공 8,9,10단지

과천역에서 임장을 시작했습니다.

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푸르지오써밋은 나중에 보기로하고

제일 북쪽에 위치한 8,9,10단지부터

가 보았습니다.

과천주공 10단지

예전 어릴때 흔히 보던 주공아파트의

형상입니다.

5층짜리 아파트로

엘베없는 곳들이 많았습니다.

이 모습이 낯익다면 최소 40대 아닐까요

단지 인근 주차구역

상가의 모습도

옛날 주공 그대로의 모습입니다.

(과거로 온 느낌)

10단지 상가

8,9단지는 붙어있습니다

9단지는 5층 단일이고

8단지는 엘베있는 15층이 보이네요,

 

9단지 내부에서 북서쪽 방향으로 찍은 사진

관악산 자락이 보입니다

약간 좁은 복도식입니다.

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센트럴파크 푸르지오써밋

과천주공 7-2단지를

재건축한 곳입니다.

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과천역과 붙어있습니다.

초초역세권

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북측에 관문초

우측동엔 고속도로 소리가 조금 들리긴 하네요

사우나, 스카이라운지가

인상적인 곳입니다.

직접 확인하진 못했지만

수영장도 있는걸로 알고 있습니다.

(옛날 수영장 있는 곳에 살아보니

너무 좋았다는걸 알게 되었네요)

센트럴파크 푸르지오써밋 단지 내부

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7-1과 7-2같이 입주한 단지로

알고 있구요

당연히 관문초로 배정 받는다고 합니다.

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6단지 보다 가격은 저렴하네요

​

개인적으로는

나중에 가격이 비슷해질거로 보입니다.

스카이라운지가 이렇답니다

입주2년차 지난 완전 새아파트죠

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인근 부동산에 들어가서 들어보니

저가는 작년말 거래되었다고 합니다.

매물 16억대, 전세 8억대 정도 수준으로

나와있었습니다.

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과천 자이

가격18억대, 전세9억대

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여기는 과천주공 6단지를

재건축 한 곳입니다.

과자 내부

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센트럴파크 푸르지오써밋과

인근해있습니다.

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입주년차도 거의 비슷하던지

과천자이가 조금 늦던지 할 겁니다.

초등학교는 관문초등학교가 아닌

길 건너 청계초를 배정받는다고 하네요

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아직 입주 2년 전인 곳입니다.

과천자이 단지 내부

국평A타입 방4개 구조네요

(우와~)

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7-1단지(센트럴파크 푸르지오써밋)보다

구조면에서 우위에 있는 것 같습니다.

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클럽자이안엔 체육관, 스크린야구 등을

할 수 있네요

클럽 자이안

우측 고속도로 접한 동은

약간의 소음이 없을 수는 없겠구요

​

세대별 창고도 있다고합니다.

저는 이런 커뮤니티시설에 자꾸 눈에 갑니다

과천주공 4단지

관리처분 인가 완료된 단지입니다.

과천센트럴자이로 변신할 단지입니다.

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현재 이주가 완료되었고

단지 내부는 막아놓아서

출입이 불가했습니다.

이주는 했고, 이제 철거를 하겠지요

중층재건축이라서

일반분양은 약 300여 가구 정도밖에

나오지 않는다네요.

현재 1100세대에서

1440세대 단지로

변신할 예정입니다.

(얼마나 좋아질지 기대)

4단지 앞 이마트

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앞에 과천내 상가가 밀집해있어서

생활 편의 측면에서 선호도가 높을 것으로

판단이 됩니다.

상가 이주 거부로 인해

소송 진행중으로 알고 있습니다.

과천 내 보기드문 상권

28py과 31py 은

조합원이 평형 우선 선택 가능할 거 같구요

23py 조합원은 모두 84를 받기는 조금

힘들것 같다는 설명을 들었습니다.

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길건너 5단지는 방문하지는 않았는데

아마 4단지 다음으로 재건축이 진행될걸로 봅니다.

위버필드, 래미안슈

위버필드는 과천주공 2단지를

재건축한 아파트입니다.

위버필드 전경

과천청사역 완전 가깝네요

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sk와 롯데 컨소시엄을 통해

지은 단지입니다.

위치는 좋습니다.

정부청사역에 GTX C 호재도 있구요

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래미안 슈르는

과천주공 3단지였던 곳입니다.

래미안슈르 출입구

재건축은 2000년대에

완료한 곳입니다.

바로 앞 위버필드에 비해

조금 낡은 느낌이 드는 건

어쩔 수 없습니다.

과천-의왕 고속도로를 지날 때 마다

늘 부럽게 바라보던 단지입니다.

드디어 다녀왔네요

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2008년 준공이지만

내부관리 잘 되어있었습니다.

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푸르지오 써밋

제 기억속에는

이 곳이 과천에서 가장 비싼 곳입니다.

이유는 잘 모르겠습니다.

1단지에서 관악산 갈 수 있는 등산로

1단지를 재건축 한 곳이구요

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2020년 준공되었고

1571세대의 단지네요

과천의 두 개 역을

모두 이용가능하겠다는 생각입니다

참 자연자연한 곳

물론 단지 내부는 깔끔하구요

과천 푸르지오써밋 내부

조형물도 귀엽죠?

어디서 들었는데

여기 재건축 할 때 상가랑 협의가

잘 이뤄지지 않아서

상가 빼고 재건축을 했다고 합니다.

아파트는 새것이지만 상가는 옛모습 그대로

3. 교통 - 지금도 좋은데 더 날개 달

서울접근성이 좋습니다

괜히 준서울로 불리는게 아니겠죠

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특히 서울중에서도

강남권(서초, 강남, 동작) 바로 밑에

위치 해 있다는 건 축복(?)입니다.

그대로 가격에도 반영 되어 있습니다.

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자차든 대중교통 모두 편리한곳입니다.

다만 이동 시에 차가 많이 막히는 단점은

감수해야 할 것 같구요

자차로는 어느 방향이든 어렵습니다.

위의 지도에서 표시한 게

각각 사당과 양재 방면인데요

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남태령 고개 지나서 사당으로 가는 길,

선암ic지나서 양재쪽으로 가는 길

모두 엄청 막힙니다.

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가급적 강남쪽으로 갈 때는

대중교통으로 이동하는 게 편리해보이구요

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대신 대중교통은 호재가 많습니다.

과천역에 GTX-C노선이 예정되어 있습니다.

GTX를 통해서 양재역, 삼성역, 청량리역을

빠르게 이동할 수 있습니다.

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그리고 4호선타고 하나 내려오면

인덕원역이 있는데요,

여기서는 동탄-인덕원선과

월곳-판교선을 이용할 수 있습니다.

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동서남북, 사통팔달의

교통망이 뚫리는 셈입니다.

 

4. 가격 - 좋은 곳이니만큼 다시 반등하네요

부동산에서 물어 본 것 위주로

단지들 가격을 정리해봅니다.

(지금과는 조금 다를 수 있습니다)

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8,9단지는 부동산에 물어보니

16PY, 18py 기준 10억대 정도

매물이 있었습니다.

7-1단지는 단지 내 부동산에서

매물가격 확인을 해보니

국평 기준 16.5억 정도 매물이

나와있다고 하네요

​

전세가는 8-8.5억 정도 형성되어 있습니다.

2년차가 되었던 작년 말에 저가 매물이

거래가 되었다고 하구요

6단지는 아직 2년이

채도래하지 않았습니다.

국평 기준 18억대이고 전세가는 9억대라고 합니다.

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2년차 매물이 나오고, 이후 시간이 좀 더 흐르면

7-1단지와 가격이 비슷하게 흐르지 않을까

판단이 됩니다.

구조는 6단지가 조금 더 낫고,

위치는 7-1단지가 우위에 있다는 생각입니다.

자이안 내부 실내체육관

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현재 이주를 마친 4단지는

23py기준으로 11.7억(이주비 대출 3.3억)

28py 기준으로 12.8억(이주비 대출 5.3억)

정도 생각하면 된다고 합니다.

31py은 14억 정도구요

​

 

4단지에서 찍은 5단지(였던걸로 기억이...)

2단지 위버필드는

15억까지 떨어졌다가

지금은 18억대 회복한 것 같구요

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3단지 래미안 슈르는

13억대~14.8억 정도로

형성되어 있었습니다.

5. 종합 - 경기도 1급지는 왠만한 서울보다 상급

지하철에서 내리자마다

등산객을 만났

인근에 자연이 있다는 뜻이죠

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지하철에서 올라와서는

학생들을 많이 만날 수 있었습니다.

젊은 사람들이 많이 산다는 뜻이겠구요

1단지부터 10단지까지

과천 곳곳에 포진해있는데

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1기 재건축(래미안슈르, 에코펠리스 등)

2기 재건축(과천자이, 푸르지오써밋 등)

3기 재건축(4,5,8~10단지)으로 구분하는게

이해하기 편리할 것 같습니다.

개인적으론 과천,판교는

서울 왠만한 곳보다 더 좋은 곳으로

보입니다.

그 이유를 알고 싶으신 분은

서울과 과천/판교를 각각

임장을 하셔서 비교해보는 것도

좋은 부동산 공부가 되리라고 봅니다.

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먼 훗날 과천에서 살면서

서울대공원에 도보로 다녀오는 생활을

꿈꿔보며

과천 임장기를 마칩니다.

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